DEVELOPER

Zmiany jakie wprowadza ustawa deweloperska od 29 kwietnia. / Było. Umowa przedwstępna nie musi być podpisywana w formie aktu notarialnego. Jest. Umowa przedwstępna musi być podpisywana w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy uwzględnione w księdze wieczystej. / Było. Brak ochrony nabywców w przypadku upadłości dewelopera stawiając ich na końcu kolejki po pieniądze z upłynnienia masy upadłościowej.  Jest. Wpłaty klientów i budowana nieruchomość wyłączane są z masy upadłościowej, mogą być także gwarantowane przez ubezpieczyciela i banki. / Było. Rachunek powierniczy nie jest obowiązkowy. Jest. Rachunek powierniczy będzie obowiązkowy ale dotyczy to inwestycji których sprzedaż rozpocznie się po 29 kwietnia. / Było. Warunki rozwiązania umowy pomiędzy deweloperem i nabywcą są ustalane indywidualnie. Jest. Wybrane warunki rozwiązania umowy pomiędzy deweloperem i nabywcą zawiera ustawa. / Było - Deweloper udziela nabywcy informacji o firmie i inwestycji w ograniczonym zakresie. Jest - deweloper będzie musiał przygotować obszerny prospekt informacyjny o inwestycji, swoich dokonaniach i sytuacji finansowej  Przed podpisaniem umowy klient powinien otrzymać prospekt informacyjny, ale może zażądać go również wcześniej. Jest to dokument o ustawowo określonej formie, który powinien zawierać kompletne i wyczerpujące informacje o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu, a także dotychczasowych dokonaniach dewelopera i jego sytuacji finansowej. O szczegółowości tego opracowania może świadczyć fakt, że nabywca powinien dowiedzieć się z niego nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze, w tym uciążliwe inwestycje (np. spalarnia śmieci, wysypisko, budowa torów kolejowych), są przewidziane w promieniu 1 km od lokalizacji mieszkania. W umowie deweloperskiej, powinien się natomiast znaleźć zapis, że nabywca zapoznał się z prospektem. Dla deweloperów przygotowanie takiego prospektu to dodatkowe zajęcie. W toku prac nad ustawą i później w okresie vacatio legis kwestionowali oni zasadność podawania w prospekcie niektórych informacji, na przykład dotyczących planowanych inwestycji miejskich czy gminnych. Dziś twierdzą jednak, że prospekty są już albo gotowe, albo prawie gotowe. Informacje pochodzą m.in. z firm : J. W. Construction, Marvipol, PBG Erigo, Polnord, ROBYG i Ronson. Kolejną zmianą dla nabywców mieszkań jest konieczność zawarcia tej umowy przed notariuszem. Umowę podpiszesz tylko u notariusza. To drugi warunek, który obok konieczności zapoznania się z prospektem spowoduje, że trudniej będzie podpisać taką umowę „ z marszu”. Obecność notariusza podnosi bezpieczeństwo transakcji, ale też oznacza dodatkowe koszty. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi nieco ponad 2400 zł. ( w USA ok. 10 dolarów - taksa powinna być stała niezależnie od wartości nieruchomości ). Notariusz wykonuje te same czynności i przy małej wartości nieruchomości i przy dużej. Jeśli umowa z deweloperem rozbita jest na dwa etapy (przedwstępna i ostateczna), notariusza trzeba będzie odwiedzić dwa razy. Jeśli praktyka pobierania honorarium wśród notariuszy na rynku pierwotnym będzie podobna jak na rynku wtórnym, można spodziewać się, że przynajmniej część rejentów nie będzie oczekiwała zapłaty dwukrotnie, ale za każdym razem zażąda połowy taksy. Nabywca musi się też liczyć z dodatkowymi kosztami, jak założenie i wpis właściciela do księgi wieczystej czy utworzenie hipoteki ( nie ma to związku z opisywaną ustawą ). Kupując mieszkanie od dewelopera nie płaci się za to podatku PCC ( 2% wartości nieruchomości ). Będziesz widoczny w księdze wieczystej nieruchomości. Warto ponadto zauważyć, że zgodnie z nowym prawem roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą nieruchomości należącej do dewelopera. Ustawa implementuje także część zaleceń wynikających z listy klauzul niedozwolonych publikowanych przez UOKiK. Wydaje mi się że należy doprowadzić do tego by developerzy najpierw wybudowali w całości mieszkanie, a potem szukali nabywców. Nie będzie potrzebna tak skomplikowana ustawa a nabywcy będą mieć gwarancję że kupują to co chcą. Obecnie mieszkanie kupuje się na przedpłaty. Nie ma gwarancji że dostanie się mieszkanie gdyż może dojść do upadłości firmy developerskiej a także do nieuczciwości czyli do naciągania nabywców na "ciągle rosnące koszta" co dają wyższe i nieuzasadnione ceny za lokal. Proponuję mniej biurokracji, a zatem mniejsze koszta za mieszkania a więcej rozumu.